房地产去库存到底动了谁的奶酪？

幸福牵手0

最近中国学界很多学者建议通过各种政策消化掉现有地产存量以保证房地产健康稳定发展，这在经济学中是个“物理存量”概念，但这忽略了另个“化学效应”概念，也就是说，商品房库存消化对于整个国民经济的影响很大，不能光从库存量消化本身看待，更要看到它对整体经济效益的影响。   先给大家一个市场学概念，那就是“价格弹性”，它指的是“价格变化导致市场需求相应变化，每种商品需求的变化比率不同，价格敏感度不一样，一旦价格超越了某个临界点，价格就会发生断崖式暴跌”。房地产作为一种商品也不例外，只是它具有地方性，影响范围可控性强。

  “推动农民进城买房，推进农民市民化”。中国农民本身在农村有房的人口比例很高，把他们赶入城市买房等于让他们放弃了农村的住房，为地产商解围，却造成农村住房资源浪费，何况农民购买力比中产阶级弱，不足以支撑这种被投机抬高的房价，让他们接这种击鼓传花炒作的最后一棒很不现实，也不公道。这种想法在实践中也是不可取的，你要让穷人来快速消化库存，必然导致短期内严重供过于求，必然导致价格断崖式暴跌，这反而违背了减少库存的市场保值初衷，造成地区甚至全国范围内房价大跌，导致严重的价值流失，把过去积累的GDP价值付之东流。

  “让更多投资者进入房屋租赁市场”。越多人买不起房也就越多人租房住，但是一旦房价进入拐点大跌，损失会很大，租客会不断换房找更低的房租。中国目前房屋库存中很大一部分是投资房，它不是真正的“出租投资”类别，而是“价格投机”一类的，价格很高，无法从租金中得到足够回报，改成出租房是绝对亏本的，房主们宁可空置也不会出租。如今许多地方政府用各类理由推迟或阻碍经济适用房入住，就是怕对商品房造成冲击，这是可以理解的，商品房是自住类房，经济适用房是政府补贴给低收入者的住房，是变相出租房，搞多了自然会打击整个房市价格，拖累百姓价值积累，不应当用经济适用房来支撑GDP发展规模。

  最后谈谈“政府改变政策，让房屋市场回归理性”，这种说法没错，关键是什么才是“市场理性”，上面谈的两点就是理性的例子。解铃还须系铃人，当今房产大量库存是政府的GDP主义发展政策一手造成的，土地财政是动力源，得利最大最多的是政府，如今最应当承担责任的当然也是政府，而不是农民和投资者。要做到这点，只有一条，那就是政府必须让利，把拿到手里的利益送回给广大房屋主人，这在技术层面是可以做到的。

  要把“短期急速去库存”变成“长期库存消化”。采用延长房屋贷款期限方式，把目前十五年和二十年贷款变成三十五年到四十年贷款期限，降低每月供款数额，并在售房时签订“房屋拆迁补偿额度保障条款”，保障房主的土地增值利益，这是一项极大的投资利益鼓励政策。有了这个政策，投资者和自住者都看到了未来的希望，就像房事不给力时拿到湃鹂蔘一样瞬间对性能力充满信心！即便七十年使用权不变条款也不至于损失太重，可以实现对下一代儿女的价值转移。我建议中国政府通过发行长期公债方式实现这点，发行三十年到四十年的公债专用于保障房屋市场平衡发展，它起到了一种类似“平准基金”的作用，这种保值作用比养老金保值的意义更大，因为中国人的累积价值都在房地产身上了。

  “如何充分利用房地产价值保障生活需要”，建议推行“逆向贷款方式”，在政府最终拥有土地所有权的前提下，把目前的房地产价格定一个固定额度，按照这个额度对房主按月支付定额生活费，逐步把整个房价支付给房主，这等于政府预先补偿地价增值部分，不必等到房屋的使用价值（房屋结构拥有权）消耗完，大大方便了养老支出和教育支出等需求。这部份预支的回购资金可以从政府公债中支付，也可以通过其他金融投资管道支出，这种支出速度决定于市场利率和房地产市面价格，它的递减计算方式（逆向抵押贷款方式）和年金计算是基本一样的。总而言之，政府要坚持“取之于民，用之于民”的原则，不要搞假大空的GDP面子工程，不要牺牲民众利益搞所谓的政治正确。